Usualmente los megaproyectos, las torres y los residenciales suntuosos, son construidos con valores agregados que incrementan significativamente el valor de su patrimonio. 

Las piscinas, los salones de eventos, los cines, las terrazas compartidas y los gimnasios, etc. son incluidas como otras amenidades en los condominios para que la vida sea más placentera, hacer más atractiva la adquisición de la vivienda e incrementar su valor.  

Es bueno aclarar, que, si no existe una cultura clara de convivencia social y se importan las malas costumbres, el uso de estas áreas, en vez de satisfacer necesidades se convertirá en un verdadero caos, que afectará significativamente la paz y tranquilidad de la comunidad.

En nuestros años de experiencia administrando condominios, hemos observado diferentes situaciones que han sido motivo de quejas y conflictos, como son:

• Las reservaciones de salones de eventos repetidos por los mismos residentes;

• El uso de piscina por personas no residentes e invitados;

• El uso del gimnasio para dar clases privadas a no residentes;

• El uso del salón de eventos para actividades que no son propias de residentes, sino de familiares y allegados;

• El uso del salón de eventos para hacer actividades a empleados de empresas de residentes o para la realización de actividades políticas;

• El desorden, basuras y caos en la piscina a altas horas de la noche o en horarios no permitidos;

• La música a elevado volumen e incluso en horas no autorizadas;

• Los usos inadecuados de parqueos por parte de las visitas que están participando de algún evento en el área común;

• Etc.

Estas y otras situaciones son muy comunes cuando existen este tipo de agregados en este tipo de edificaciones.

La solución para el uso racional de estas áreas es crear un régimen adicional o un manual, aprobado previamente en asamblea, en donde se establezca con claridad las normas, regulaciones y logísticas que deben seguirse para evitar el caos y el desorden.  El manual nos ha servido de mucha utilidad en la prevención de conflictos por el uso inadecuado de estas áreas.

Ahora bien, se debe tener siempre pendiente que este manual una vez aprobado, debe estar continuamente sujeto a revisiones, cambios y siempre asegurarse que esté firmado por todos los propietarios.  Tampoco debemos olvidar, que en caso de que entre a la comunidad un nuevo residente, hay que entregarle formalmente las copias del manual, a fin de anticipar situaciones.

Los países del Caribe y de la costa suroeste de los Estados Unidos, anualmente tienen amenazas de tormentas y ciclones, desde principios de junio hasta finales de noviembre de cada año. Durante estos 6 meses del año en nuestro país siempre existe el riesgo de que pueda ser azotado por estos fenómenos atmosféricos, ya que todos los años estamos en riesgo.

Las administraciones de condominios deben estar siempre atentos a este tipo de contingencias, a fin de salvaguardar las áreas comunes y evitar daños que vayan en perjuicio de los residentes.

Entre las medidas preventivas que aconsejamos, en caso de estar ante la amenaza de tormentas y ciclones, sugerimos lo siguiente:

a) Hacer comunicación formal e informando a los residentes que tomen las medidas preventivasen sus hogares y exhortarles a que mantengan la calma.

b) Proveer al personal de mantenimiento todo tipo de suministros en caso de desastre, como son: linternas, pilas, radios portátiles que operen con pilas, botiquines de primeros auxilios, agua potable y otros insumos que sean

c) Coordinar para que los vehículos sean estacionados en áreas segurasy reubicarlos en estacionamientos en donde no haya posibles inundaciones o puedan caer escombros.

d) Podar los árboles con la finalidad de evitar que puedan poner en peligro,tanto a los residentes como a los que transitan en las áreas comunes.

e) Hacer un operativo de limpieza del alcantarillado y tuberías de techos, para que al caer la lluvia el agua pueda circular con facilidad.

f) Reenviar los teléfonos de todos los residentes del condominio, a fin de que puedan estar en comunicación en caso de que se presente alguna

g) Asegurarse de que, si existe planta eléctrica, ya sea esta del área común o de todo el condominio, tenga combustible suficiente en caso de que exista una interrupciónde energía eléctrica.

Cuando escuchamos la palabra “Murciélago” inmediatamente nos imaginamos las películas de vampiros inspirados en la novela de “Drácula”, publicada en el 1897 por el irlandés Bram Stoker, el cual lo convirtió en el vampiro más famoso, pero al referirnos a murciélagos nocturnos invadiendo las áreas comunes de los condominios, estamos hablando de algo serio que nunca debemos descuidar.

Los murciélagos son los únicos mamíferos que vuelan y son portadores de innumerables virus sin enfermarse, ya que son una reserva natural de virus modificando su sistema inmunológico. Hasta la fecha los científicos desconocen por qué.

Es la causa más común de enfermedades mortales en humanos en diferentes áreas del mundo, como son: África, Malasia, Bangladés y Australia.

De hecho, los científicos afirman que el virus mortal del Ébola proviene de murciélagos.  También, son portadores del virus de la Rabia, pero en ese caso sí son afectados por la enfermedad.

Los murciélagos se infectan de los virus cuando devoran toneladas de insectos portadores de enfermedades y son fundamentales para la polinización de muchas frutas como plátanos, los aguacates y los mangos. Son grupos diversos en su especie, pues conforman alrededor de una cuarta parte de todas las especies de mamíferos.

Al tener la capacidad de coexistir con los virus, esto es lo que facilita su transmisión de animales a humanos, que en muchos casos son inofensivos, pero en los humanos tienen consecuencias mortales.

Entre las enfermedades que transmiten los murciélagos vamos a mencionar solo seis, por sus altos niveles de mortandad:

• El Virus Nipah y las enfermedades henipavirales, que incluye síntomas como fiebre, vómitos y dolor de cabeza, y pueden llevar a una encefalitis, cuya tasa de mortalidad es de un 70%.

• El Virus del Ébola, los murciélagos podrían infectar todo el entorno y transmitir esta enfermedad mortal, cuya tasa de mortalidad es de un 50%.

• La Fiebre hemorrágica de Crimea-Congo, cuyo inicio es repentino con síntomas que incluyen dolor de cabeza, fiebre alta, dolor de espalda y en las articulaciones, dolor de estómago y vómitos.

• El Virus de Marburgo, el cual es la familia del Ébola también el Síndrome Respiratorio Agudo Severo (SARS, por sus siglas en inglés) es una enfermedad respiratoria viral, que puede matar hasta una persona de cada 10 afectada.

• El Virus de Lassa por el contacto con orina o heces de roedores y murciélagos infectados.

• El virus chino o el denominado “Covid-19”, que es una nueva cepa de coronavirus que surgió en China, que actualmente está preocupando al mundo, se dice que pudo haberse originado en murciélagos que infectaron a serpientes, según un análisis genético del patógeno, el cual es también mortal, pero que tuvo un alcance mundial, pero con niveles bajo de mortalidad.

• Etc.

Si recientemente estás siendo invadido por este tipo de mamíferos le aconsejamos lo siguiente:

1) Localice las zonas afectadas, es muy fácil identificarlas, ya que las mismas se caracterizan por la presencia de excrementos, lo cual obliga siempre a pintar con regularidad.

2) Una vez usted haya determinado la zona afectada, confirme que no existen crías ni nidos.

3) Utilice una malla metálica sobre las zonas de abertura para impedir que entren nuevamente.

4) Coloque luces para que sean encendidas en horas de la noche, ya que son enemigos de la luz y esta medida lo van a ahuyentar. Quien suscribe tuvo esta experiencia y pudo erradicar una invasión de murciélagos utilizando luces múltiples en las áreas comunes.

5) Finalmente, use repelentes para este tipo mamíferos, pero asegúrate de que los perros y gastos no tengan acceso porque podrían ser afectados. También, podría rociarse agua.

Con estas medidas podrás ahuyentar estos mamíferos con alas y podrás garantizar el bienestar y la salud de los residentes.

Cuando los propietarios de un condominio eligen una Junta Directiva y ésta decide contratar los servicios de una administración de condominios, lo que debe procurarse luego, es manejar bien el presupuesto y tomar decisiones apegada la ética.

En nuestra experiencia hemos aprendido, que para administrar con transparencia se debe tomar en cuenta las siguientes sugerencias:

a) Busque el Registro Nacional de Contribuyentes (RNC)en la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), para que el condominio no se maneje a título personal, sino que tenga su propia personalidad jurídica.

b) Abra una cuenta corriente en un banco comercial, cuyo titular debe especificar tanto la razón social como el Registro Nacional de Contribuyentes (RNC), para que sus ingresos como sus egresos de efectivo sean conciliados con la cuenta bancaria.

c) Envíe mensualmente los reportes referentes a los ingresos y gastos incurridos, ya sea en papeles físicos o de forma digital.

d) Procure que todos los propietarios tengan acceso a las informaciones financierasy de forma permanente.

e) Tenga comunicación permanente entre los residentes y la administracióndel condominio, en cuanto a la toma de decisiones.

f) Finalmente, haga asambleas por lo menos una vez al año y de manera extraordinaria en caso de que se requiera, para hacer las rendiciones de cuentas y cambiar la directiva anualmente, siempre y cuando lo decidan los propietarios.

Estos son 6 consejos que por nuestra experiencia garantiza un manejo ético y transparente en el condominio.

Cambiar de apartamento puede generar tristezas a unos y alegrías a otros.

Produce tristezas, en aquellas personas que se van a alejar de familiares, amigos o otros seres queridos, cuando se cambia de ambiente, cuando se vive retirado del trabajo, cuando estas lejos del colegio de los hijos.  En fin, estos cambios siempre generan ansiedad.

En cambio, produce alegrías, por la emoción de que vas a conocer otros lugares, otras personas y otros vecinos.  De hecho, decorar una vivienda nueva produce placer y aún más cuando acomodas las cosas y pintas a tu gusto.

Si tienes planes de mudarte, te presentaremos siete consejos que debes saber antes:

a) Lo primero que debes hacer es, contactar a la administración del condominio, con la finalidad de que enumere las reglas que existen en el condominio, a fin de que pueda evitar violar las normas de convivencia.

b) Lo segundo que debes investigar es, cuáles son los días y horas permitidas para mudarse, usualmente son los mismos horarios laborales; es decir, de 8:30 am a 5:30 pm., para que así coordines el día y la hora en que te mudaras.

c) Lo tercero que debes tomar en cuenta es sobre el uso de los parqueos, debes cerciorarte de que el personal que contrates use tus estacionamientos o los de visita, ya que utilizar estacionamientos ajenos te dará una mala impresión con tus nuevos vecinos.

d) En cuarto lugar, ten mucha precaución con el uso de los ascensores (si existen)porque si lo utilizas para trasladar tus mobiliarios, puedes dañarlo. Te recomiendo mejor que uses las escaleras, porque el personal contratado puede rayarlos y esto incrementa directamente los gastos de mantenimiento.

e) En quinto lugar, ten siempre en cuenta que mientras te mudas y accidentalmente te encuentras con uno de los residentes, no dejes de saludarlo con cortesía y preséntate como nuevo residente.

f) En sexto lugar, cuando termines de trasladar todo el mobiliario, contrata un personal de limpieza para que pueda dejar todo en orden y limpio.

g) Finalmente, obedece siempre las reglas del juego, por ejemplo, cuando taladres, martilles, muevas los muebles, trata de que se haga en horarios que no perturbe la paz y tranquilidad de los residentes.

Si sigues estos consejos, te garantizamos que tendrás éxito y vivirás en armonía con tus nuevos vecinos.

En nuestro país el derecho y las operaciones de bienes inmobiliarias están amparadas por la Constitución, el Código Civil y la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario y la Ley 5038 del 1958 y sus modificaciones. 

De ahí que todo comprador debe conocer o estar asesorados con este marco legal antes de adquirir un inmueble, a fin de evitar problemas futuros de carácter jurídico.

A continuación, presentamos tres indagaciones previas que todo comprador debe certificar antes de una compra:

• Se debe confirmar si el inmueble tiene hipotecas;

• Se debe comprobar si está al día en sus impuestos patrimoniales.

• Se debe verificar si existen deudas acumuladas de mantenimiento.

Asegurarse de que el inmueble no posee hipotecas y que está al día del pago de impuestos, los abogados son muy buenos asesores y difícilmente lo pasen por alto, pero restan importancia a las deudas acumuladas de mantenimiento.  ¡Tremendo error! 

Recientemente leí un letrero, muy visible, en un local desocupado de una plaza comercial del país en declive, que decía: “Antes de alquilar o comprar este local debe solicitar el estado de cuenta actualizado”, esta es una respuesta sabia del administrador del condominio por la ignorancia de muchos compradores, a fin de evitar problemas legales.

Por eso aconsejamos que, si un inmueble posee deudas acumuladas de mantenimiento, sencillamente no lo compré hasta tanto confirmé que está libre de deudas y recuerda el refrán: “el que compra un inmueble también compra su deuda”.  

Todas deudas de mantenimiento están amparadas por el régimen de condominio y, por ende, legalmente están en primer orden de prioridad en los pagos e incluso antes de la hipotecaria.

Recuerde siempre, que antes de adquirir un inmueble, exígele al vendedor que te entregue una certificación firmada por la administración del condominio, en donde se haga constar que, está al día en el pago de mantenimiento al momento de su adquisición, a fin de evitar problemas futuros, como son: cierre de gas, restricciones en uso de áreas comunes, recogida de basura e inscripción de hipotecas por el valor de la deuda.

En toda gestión de administración de condominios se generan dos tipos de aportes de cuotas:  las ordinarias y las extraordinarias. 

Las cuotas ordinarias, son aportes financieros fijos o de manera habitual que realizan los residentes para hacer frente a los compromisos fijos y variables, como son: pagos de energía eléctrica, pagos de recogida de basura, compras de materiales de limpieza, pagos de salarios de empleados, etc.

En cambio, las cuotas extraordinarias, son aportes financieros pagados por los propietarios para cumplir con los gastos no previstos, fruto de eventualidades o de contingencias, como son: pagos de preavisos o cesantías, pintura del edificio, pagos de demandas, etc.

Ahora bien, muchos propietarios usualmente nos hacen siempre la pregunta: “Si el apartamento es alquilado, es obvio que las cuotas ordinarias deban ser pagadas por los inquilinos, ¿Esta incluida o no en el alquiler?”.  Esta decisión no debe ser arbitraria, ya que tiene que ser tomada mediante consenso.

De acuerdo con nuestro criterio, por todos estos años de experiencia en el manejo de condominios, entendemos que los propietarios son los responsables del pago de las cuotas extraordinarias y que en caso de que no quieran asumirla, deben especificarlo en un párrafo del contrato de alquiler o mediante un acuerdo verbal, ya que es opcional que sea asumida por el propietario en su totalidad (100%) o por un porciento, ya sea un 30%, 50%, 60%, etc.

Ese planteamiento es obvio, por ser el inquilino es quien disfruta del servicio de mantenimiento mientras ocupa el inmueble; en cambio, el propietario es quien posee la tenencia del patrimonio.

Convivir con la naturaleza es lo que todo ser humano anhela e incluso cuando las personas prosperan se intensifica aún más este deseo.  Cuando prosperamos procuramos adquirir apartamentos en playas, casas en montañas o disfrutar de vacaciones, porque es un anhelo propio del hombre que viene después de haberse realizado.

De hecho, es hermoso encontrarse en las mañanas con aves u otros animales silvestres, pero si existe un incremento desproporcionado de estos, como es el caso de las palomas, resulta muy fastidioso.  

Las palomas siempre han sido usadas como símbolo de paz.  Una paloma con una rama de olivo fue la señal que tuvo Noe cuando las aguas se habían retirado de la faz de la tierra, después del diluvio.

Este tipo de aves han sido símbolo de pureza e incluso sirvió de inspiración al compositor español Sebastián de Iradier y Salaverri al escribir su famosa canción titulada “Paloma”, que se estima que ha sido grabada más de 2,000 veces.

Cuando la sobrepoblación de palomas sale de nuestro control, invaden los condominios y es un verdadero dolor de cabeza, ya que ensucian los techos, los vehículos, los balcones, los toldos, hasta producen ruidos molestosos.  Cuando esto pasa nos olvidamos de lo poético, y en lo único que pensamos es ¿cómo erradicarla? y aún más cuando descubrimos que son un potencial riesgoso para la salud porque son trasmisores autóctonos de enfermedades.

Estudios científicos indican que los excrementos de palomas pueden transmitir        enfermedades cuando se inhalan.  También, son portadores del hongo Cryptococcus, que es el responsable de enfermedades como la Criptococosis (infección pulmonar) y la Neurocriptococosis (infección del sistema nervioso central).

Para disminuir o eliminar su sobrepoblación, aconsejamos lo siguiente:

• Instale púas de metal o plástico en los marcos de ventanas, cornisas, techos y cualquier superficie en donde las palomas acostumbran a estar.
• Coloque discos compactos y espejos, esto también ayuda sobremanera.
• Utilice repelentes para pájaros, pero nunca veneno, porque una mortandad masiva podría crear un escándalo con consecuencias legales con el Ministerio de Medio Ambiente y Protección de Animales;
• Elimine todas las fuentes de abastecimiento de comida y agua;
• Use animales de plásticos, búhos e incluso palomas, ya que por instinto huyen al cuidar sus nidos;
• Instale telas metálicas en los lugares donde acostumbran a pasar más tiempo, para impedir su acceso y
• Coloque en jaulas gavilanes y águilas, esto aterroriza sobremanera a las palomas y las hace huir.

Si aplicas estos consejos, con el tiempo podrás disminuirlas y vivirás tranquilo.

Cuando los condominios no cuentan con parqueos de visitas, es normal que los no residentes y proveedores utilicen los estacionamientos sin ningún control y sin medir consecuencias. 

Esta práctica no solo es de mal gusto, sino que causa conflictos entre vecinos que podrían generar riñas, discusiones y podría provocar homicidios.

Generalmente, estos estacionamientos son ocupados en días feriados o horas de descanso o también en momentos en que el propietario de éste llega con el hastío de un tránsito super congestionado o luego de haber realizado compras o cuando están en compañía de niños pequeños enfermos (entre sus brazos).  Es obvio, que esa situación hace que los afectados exploten rabia. 

Benito Juárez decía: “el respeto al derecho ajeno es la paz”, por lo que si no se respeta la propiedad privada traería como consecuencias: “conflictos”, “cruces de palabras ociosas”, “peleas”, etc.  Nuestra intención al escribir este artículo es evitar esto, de ahí que hemos confeccionado una serie de recomendaciones que le servirán de mucha utilidad:   

a) Mantenga siempre señalizados y enumerados los parqueos. Con el tiempo las rayas de identificación se borran, por lo que es deber del administrador del condominio mantenerlo señalizado, a fin de evitar que los visitantes accedan sin permiso previo.

b) Entrenar al personal de seguridad y de mantenimiento para que conozcan los parqueos de los propietariose instruirles para que nunca dejen estacionar a las visitas.

c) Mantener a los residentes informados sobre propietarios e inquilinos reincidentesy en caso de recurrencia, hacerles amonestaciones verbales y por escrito.

d) Si existen parqueos de visitas, procurar que los residentes no se adueñen de estos, ya que esto fomenta el caos y el desorden.

e) Si un residente acostumbra a usar inapropiadamente los parqueos, gestionar por intermediación de una asamblea extraordinaria la contratación de un abogado externoy hacer las gestiones legales de lugar, a fin de autorizar el uso de grúas si es necesario.

f) Dar a conocer a los condominios el artículo 3 Mod. por la Ley 108-05), de la Ley de Condominio, la cual establece que “cada titular es propietario de la unidad exclusiva que le corresponde y copropietario de los sectores comunes y del terreno. Los propietarios podrán extender o restringir el uso de sectores comunes y aún limitar el uso de algunos de ellos a los titulares de las unidades a las que sirven”.

Debemos admitir que vivir en comunidad no es fácil, por lo que todos los condóminos deben acatar y respetar las normas de convivencia, procurando siempre aplicar lo que está escrito en los evangelios:  Haz a otros todo lo que quieras que te hagan a ti”.

Uno de los principales problemas que afectan a los residentes de los condominios, es el exceso de ruidos. 

Escuchar música alta; taladrar y martillar en horas no autorizadas; los ladridos de perros; las peleas entre niños y parejas, y la movilización de maquinarias para hacer ejercicios, son las principales causas de incomodidad y enemistadas entre residentes, que incluso terminan casi siempre con llamadas al 911, que es el lugar donde funciona el Departamento de Anti-ruidos de la Policía Nacional de la República Dominicana. 

En nuestro país existen leyes que penalizan el exceso de ruidos, como es el caso de la Ley 90-19, del 8 de abril del 2019, modificada por el artículo 2 de la Ley 287-04 sobre Prevención, Supresión y Limitación de Ruidos Nocivos y Molestos que producen contaminación sonora, del 22 de julio del 2004, en su artículo 2 establece que “se consideran infracciones a esta ley la producción o emisión de ruidos que superen los límites permitidos establecidos en el texto referente a Normas Ambientales para la Protección contra Ruidos emitido por el Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales”.

En adición a esto, el referido artículo en su numeral 5) establece también que “en casas o viviendas habitadas que tengan ruidos nocivos de cualquier tipo, cuyos sonidos se prolonguen por más de quince minutos, se le hará una advertencia o llamado de atención a los fines de que reduzcan o eliminen la producción de ruidos molestos. Y en caso de persistir el ruido después del primer llamado, que se le impongan penas de dos a diez salarios mínimos de los establecidos por la Ley”.

Los regímenes de condominios también establecen claramente la prohibición de los excesos de ruidos e incluso poseen artículos que los amparan para penalizarlo, pero en caso de que existan vecinos ruidosos aconsejamos lo siguiente:

a) Debe hablarse personalmente con el vecino ruidosodándole a conocer sobre la emisión del sonido molesto.

b) Si continúa emitiendo ruidos nocivos, constatar a la administración del condominio para que confeccione y entregue una amonestación formal, escrita, firmada y sellada.

c) Si no sede a la amonestación, debe levantarse un acta de asamblea extraordinaria, firmada por la mitad más uno, en donde se denuncie la problemática y se apruebe la contratación de un abogado externo para iniciar un procedimiento legal ante la Justicia.

Vivir en comunidad no es nada fácil, más aún cuando hay residentes que piensan que están solos y que actúan sin pensar en los demás. Por eso la administración del condominio debe colaborar para reeducar a este tipo de residentes para que aprendan a convivir en comunidad.