La mayoría de los condominios del país fueron construidos entre 5 a 10 años atrás y por lo regular poseen limitaciones de parqueos. Usualmente tienen un solo estacionamiento por vivienda; en cambio, los que fueron construidos más recientes poseen de dos a tres parqueos por vivienda. 

Las construcciones de torres y residenciales multi-parqueos es una respuesta a los cambios económicos que ha experimentado la clase media y alta del país, en donde los esposos y esposas trabajan o uno de los hijos está estudiando o trabaja también.  

Esta problemática de movilidad social y carencia de parqueos genera siempre problemas de convivencia. 

Quien suscribe ha sido testigo de residentes o propietarios que usan parqueos de viviendas desocupadas o de alquiler o de ventas, sin autorización previa de sus propietarios y lo peor de todo es, que, con el tiempo se sienten dueños y hasta exigen que estén desocupados en el momento en que estos lo necesitan.  ¡Increíble!

Somos del criterio de que el ser humano cuando usa por mucho tiempo una propiedad ajena ya sea un vehículo o una casa o un parqueo, en lo más profundo de su ser se sienten “dueños”.  De ahí, que las consecuencias de esta mala práctica son inmensas, por lo que es deber de la Junta Directiva y de la administración del condominio erradicarla.

En caso de que este problema exista aconsejamos lo siguiente:

 a) Hacer un levantamiento de los títulos de propiedad de las áreas de parqueos, a fin de establecer sus propietarios.

 b) Una vez determinado los propietarios originarios, la administración del condominio debe hacer una notificación formal y por escrito a aquellos residentes que se están apropiando de parqueos ajenos.

 c) En caso de que el residente persista en esta mala práctica, mediante asamblea extraordinaria, se debe aprobar la contratación de un abogado externo para proceder a las acciones legales correspondientes y

 d) Si aún persiste, proceder legalmente ante las cortes y tribunales del país para someterlo a la justicia.

No podemos ignorar que el uso de delivery se ha convertido en una herramienta indispensable a la hora de adquirir productos de consumo masivo, especialmente cuando queremos comprar provisiones alimenticias, botellones agua, productos medicinales, etc.

Actualmente, existen muchas empresas dedicadas al transporte puerta a puerta, para lo cual utilizan motores, entre las que mencionamos: DeliveryRD, Uber Eats, Glovo, etc., las cuales son utilizados por miles de dominicanos que viven en la zona metropolitana.

No podemos ignorar que el uso de delivery incrementa el acceso de personas ajenas al condominio, que inclusive han obligado a muchas administraciones de condominios a impedir la entrada definitiva por seguridad de los condóminos.

Para nadie es un secreto que en nuestro país se han incrementado los niveles de inseguridad, por lo que es importante aprobar medidas para prever cualquier tipo de contingencias que pueda poner el peligro a los residentes de cualquier condominio.

Entre las medidas de seguridad que proponemos podemos mencionar las siguientes:

• Permitir el acceso a deliverys en horarios comprendidos desde la 8:30 am hasta las 9:30 pm;
•  Crear un listado de empresas que ofrecen servicios de deliverys, a fin de clasificarlos entre permitidos y no permitidos;
• No autorizar el acceso a deliverys que tengan más de un acompañante en el vehículo;
•  Exigir que los deliverys estén debidamente uniformados e identificados;
• Instruir al personal de seguridad para que tenga un registro de nombre y cédula de identidad, en donde se haga constar en un libro de registro diario, en donde se tenga control del día y la hora;
• En caso de que sea necesario, impedir el acceso a no residentes a menos que sea con huellas o carnét, puede recurrirse a esta medida para restringir su acceso en áreas vulnerables;
• Colocar cámaras de seguridad en aquellos lugares en donde transitan más los deliverys;
• Si existen áreas vehicular interna, impedir que los deliverys puedan acceder a velocidades imprudentes;
• Etc.

Pese a las claras prohibiciones existentes en los regímenes de condominios referente a convivir dentro de los apartamentos con mascotas, como son: perros, gatos, aves, etc., muchos residentes violan estas prohibiciones al vivir en compañía de animales. 

Hay que admitir que esta práctica afecta a todos, especialmente a aquellas personas que son alérgicas a las proteínas que se encuentran en la orina, saliva y las células de piel de los animales.

No todos los condominios tienen espacios de recreación y áreas verdes, ya que lo único que existen son: escaleras, azoteas y pequeños jardines que no son adecuados para pasear las mascotas, ni deben ser usadas para que estos hagan sus necesidades. 

De hecho, cuando los animales hacen sus necesidades, ensucian las áreas comunes y sus responsables por lo regular no poseen ni la más mínima responsabilidad de recoger los desechos, lo cual siempre es causa de conflicto.

Quien suscribe ha sido testigo de situaciones muy difíciles con vecinos que tienen por costumbre dejar perros encerrados en balcones y sus ladridos no han dejado conciliar el sueño, admito personalmente que es una situación sumamente difícil.

Cuando un condominio no posee áreas verdes, ni áreas de recreación en donde puedan pasear sus mascotas; es obvio, que se debe hacer conciencia de que no se debe convivir con animales, ya que esto presenta situaciones molestas que afectan a todos, excepto a su protector.

Los amantes de los animales deben saber que no viven solos en los residenciales y torres, que, si en los regímenes de condominios está expresamente prohibido, se debe velar y buscar los medios para que las reglas sean respetadas para así poder vivir en paz y en armonía con los vecinos. En cambio, si no está prohibido es aconsejable que se establezca un protocolo a seguir para que se mantenga la limpieza y orden en las áreas comunes. 

Uno de los principales atractivos que tienen los apartamentos de alto costo de torres inteligentes, es cuando el área común cuenta con un gimnasio. Pero no basta con tener un gimnasio, debemos procurar que tenga un funcionamiento óptimo.

Para lograr este objetivo aconsejamos lo siguiente:

a) Limpiar constantemente los equipos y desinfectarlas maquinarias utilizando detergentes antibacterianos.

b) Involucre a la administración del condominio para que tengan registros actualizados de las personas que utilizan el gimnasio y las maquinariasque estas usan.

c) Procure que haya siempre un ambiente de armoníaentre todos los residentes que utilizan el gimnasio.

d) Controlar el acceso a personas que no sean residentesdel condominio.

e) Contrate a una empresa especializada, a fin de dar mantenimiento periódico a las maquinarias del gimnasio.

f) Coloque un buzón de sugerencias, a fin de incentivar a los usuarios a depositar las recomendaciones de lugar para hacer mejoras continuas.

g) Limite los horarios, establezca mediante comunicación escrita horarios y días permitidos y en caso de desuso, cierre las instalaciones.

h) Promueva el uso del gimnasio, colocando en los murales y en el lobby para que los residentes se motiven a utilizarlo.

i) Haga un listado de entrenadores personales, sugeridos por los residentes, para que sean utilizados por otros y así poder tener control.

j) Finalmente, redacte un reglamento interno del uso del gimnasio aprobado en asamblea, con la finalidad de promover su cumplimiento y sancionar su incumplimiento.

Existen residentes, que, aprovechando la ingenuidad de sus vecinos, ven como una oportunidad hacer negocios dentro del condominio, especialmente en aquellos megaproyectos que tienen muchas unidades funcionales y mucho flujo de habitantes.

Para las personas que lo desconocen, este tipo de práctica está claramente prohibida por la Ley, tanto en los estatutos como en el régimen de condominios. El uso de la unidad funcional es exclusivo para viviendas, y cualquier acto que afecte la tranquilidad y comodidad de los residentes, está penalizado por la Ley.

Es bueno señalar, que aquellos complejos que manejan presupuestos limitados deben estar vigilantes porque si por un descuido se instala un negocio, aumentaría indirectamente los gastos, por el alto tráfico que implica y sin saberlo, los residentes inconscientemente autofinancian parte de los gastos del negocio afectando así el presupuesto.    

Es obvio, que un incremento de visitantes deteriorá aún más el inmueble en su conjunto y también daña los equipos de uso común, como son: los portones, los ascensores, las tuberías del gas, el consumo de eléctricidad del área común, etc. Y generando gastos de mantenimiento adicionales a largo plazo.

Imagínese: “un condominio que no tenga medidores de gas y que uno de los residentes instale un negocio de comida. ¿Qué va a pasar con los gastos?  Se van a incrementar los gastos en este renglón y la comunidad va a financiar indirectamente al negocio”. 

El acceso no restringido de terceros, podría poner en peligro a los moradores del condominio, por eso la administración debe siempre impedir la creación de negocios y en caso de que se escape de las manos debe hacer las reclamaciones ante las cortes del país.

Bajar basuras por el ascensor es una práctica desagradable que toda administración de condominio debe prohibir, ya que si no se corrige a tiempo se convertirá en una costumbre generalizada y en un foco de contaminación.  Además, es de muy mal gusto.

No es correcto usar el ascensor para bajar desperdicios, ya que los ascensores son de uso exclusivo para residentes del condominio y no se debe usar para transportar cargas, ya que existen ascensores para dicho fin.

Entendemos que no es correcto que se utilicen para transportar basuras, materiales de construcción, desperdicios, etc.  por muchísimas razones, la principal de ellas es que pueden causar roturas al ascensor y que al final nunca se sabe quién fue el responsable.  

Es bueno señalar, que las basuras son desechos, que incluso pueden estar en contacto con roedores y los roedores son transmisores de enfermedades que pueden poner en peligro la salud y la vida de los residentes.

También, las basuras pudieran contener desechos orgánicos descompuestos, los cuales pueden destilar olores desagradables y más por las condiciones cerradas que poseen los ascensores. Además, podría haber residuos de vidrios que al caerse y quedar expuesto podría herir a algunos de los residentes.

El personal de mantenimiento es el responsable de velar por la recogida diaria de la basura y nunca debe usar el ascensor, la mejor opción es el uso de las escaleras de emergencias, a fin de mantener la salubridad del condominio.

Cuando vivimos en condominios, los cambios del exterior no pueden hacerse a la ligera, ya que este tipo de prácticas siempre están prohibidas en los estatutos.  Por esta razón, antes de modificar la pintura del exterior o de hacer una decoración diferente al diseño original, debe consultarse a la administración del condominio, porque es una violación directa a las normativas, que nunca puede alegar desconocer e incluso su violación tiene consecuencias legales. 

Imagínese que cada residente pinte su exterior con colores no homogéneos.   ¡Sería un desastre!

Es bueno recordar, que los edificios de apartamentos están construidos en un mismo terreno y que tanto las fachadas como las áreas comunes, tienen un dominio de carácter colectivo, por lo que ningún residente puede hacer con estas áreas lo que quieran, ya que su control está amparado con el régimen de condominio, los estatutos y las modificaciones que se hagan en asamblea aprobadas, con la mitad más uno.

De hecho, hasta la modificación de la pintura del exterior debe hacerse con la debida aprobación en asamblea extraordinaria de copropietarios, porque cualquiera de los condóminos pudiera interponer demandas en las cortes, que incluso podrían conllevar consecuencias económicas.

Por eso, si pintas tu apartamento con un color diferente, sin estar autorizado, te aseguro que va a pasar un momento desagradable con tus vecinos, que nuestro interés es que puedas evitar. 

Recuerda siempre, que todas decisiones que afecten los exteriores deben hacerse con el consentimiento de todos y amparado en los reglamentos, y en caso de que decidan hacer algo diferente, debe estar aprobado en asamblea por la mayoría de los propietarios. 

Cuando un edificio cuenta con uno o varios ascensores, sus residentes deben colaborar, a fin de evitar que los perros utilicen el ascensor, por muchas razones, como son:

• Primera, es que los residentes deben estar conscientes que sus mascotas les agradan a ellos y no necesariamente a sus vecinos. Cuando vivimos en comunidad debemos entender que podría haber personas que no son tan amantes a los animales.

• Segunda, existen personas asmáticas que son alérgicas a las proteínas presentes en la caspa o escama de piel, la salida y la orina (pis) de los animales.

• Tercera, cuando bajan animales por el ascensor estos hacen sus necesidades evidentes y las depositan en el mismo ascensor, lo cual provoca olores desagradables, difíciles de soportar y casi imposible de erradicar por el personal de limpieza.

• Cuarta, si existen perros conflictivos que ladran mucho, especialmente los chihuahuas que son los más comunes en apartamentos y pueden morder a los residentes o atacar a los niños.

• Quinta, muchos residentes se amedrentan cuando coinciden con los perros en el ascensor pensando que los van a agredir, lo cual produce pánico.

Aconsejamos que se debe crear conciencia de que el uso del ascensor es exclusivo de los humanos y que no se hicieron para trasladar mascotas, por lo que en caso de que existan, deben bajar por las escaleras y si dejan algún desecho, sus dueños son los únicos responsables de recogerlas, especialmente si caen en las escaleras, pasillos y las áreas del parqueo.

Finalmente, consideramos que, si su condominio no prohíbe la convivencia de animales, se deben actualizar los estatutos para que en forma expresa no se permita la entrada de perros al ascensor, para así mantener la salubridad y seguridad de todos los condominios.

Es muy decepcionante cuando hacemos una inversión y después de transcurrir el tiempo aparece misteriosamente una humedad en el techo o la pared, la cual trae como consecuencia una filtración.   

Generalmente, cuando existen grietas y filtraciones en techos y paredes, por lo regular producen manchas que no solo dañan el aspecto de la infraestructura, sino que incrementan las posibilidades de contraer enfermedades que afectan el tracto respiratorio, como son: el asma, la sinusitis, la bronquitis y otras afecciones pulmonares.

Ahora bien, cuando aparecen las filtraciones siempre escuchamos dos preguntas: ¿Cómo puedo solucionarla? y ¿Quién se hará responsable de resolverlo?

El objetivo de este artículo es determinar quién es el responsable de resolverla, por lo que hemos diseñado una serie de recomendaciones que le serán de mucha utilidad:

• Busque un especialista, preferiblemente un técnico que conozca la edificación o el plomero que participo en la instalación de las tuberías, a fin de evitar la improvisación y esfuerzos innecesarios.

• Determine sus causas, ya sea por la rotura de una tubería o por un escape de agua de una llave abierta;

• Identifique el lugar de la filtración, ya que en la mayoría de los casos es necesario romper la pared, muro o piso afectado.

• Una vez identificada, reemplazarla por una mejor y de más calidad, y colocar monteros especiales que impidan el ingreso de la humedad, a fin de prever su recurrencia.

• En caso de que el inmueble esté en garantía, hacer la reclamación formal a la constructora del proyecto para que no eluda su responsabilidad, y si el constructor es negligente, aconsejamos iniciar un procedimiento legal ante las autoridades competentes, que el caso de nuestro país es PROCONSUMIDOR.

Todos nosotros, especialmente los más jóvenes, pertenecemos a un grupo de WhatsApp.  Este medio de comunicación se ha convertido en un instrumento útil para mantenernos comunicados en cualquier momento.  De hecho, ha superado la comunicación tradicional de móviles y teléfonos fijos, por lo económico que es, incluso porque se pueden enviar imágenes, audios y mensajes de texto.

Hoy en día son innumerables los grupos que se forman:  las madres del colegio, los excompañeros de estudios, los compañeros de trabajo, los hermanos de la iglesia, los participantes de un grupo político u asociación, los grupos de profesionales, los grupos consultores e incluso se han formado hasta grupos de “propietarios de condominios”.

Por eso es normal que toda administración de condominios para mantener comunicados a sus residentes se auxilie de este método de comunicación para notificar emergencias, anunciar reuniones y para hacer observaciones importantes de daños y reparaciones. 

Es una herramienta muy útil, pero si abusamos de ella se perdería su razón de ser, ya que, por experiencia propia, sino se usa adecuadamente traerá conflictos e inconvenientes entre vecinos, que toda administración de condominios debe evitar.

Entre los principales consejos que debemos tomar en cuenta para que un grupo de WhatsApp cumpla su rol y tenga buenos resultados, aconsejamos lo siguiente:

a) Nunca incluya en el grupo de WhatsApp miembros que no sean propietarios.Tener inquilinos o representantes de los propietarios es causa de conflictos, ya que nunca procurarán el bien común de la comunidad y sus comentarios siempre serán de mal gusto.

b) No escriba, ni envíe imágenes, ni audios en horarios de descanso, ni en días feriados.Estos grupos son para emergencias y si se usan inadecuadamente, provocara que sus miembros activen la opción de silencio en estos casos.

c) No utilicen los grupos para chismes ni para enviar mensajes subjetivos e indirectas, porque son de mal gusto para los participantes y si se envían el grupo pierde su razón de ser.

d) No usen los grupos para promover actividades políticas ni religiosas, ya por lo regular están conformados por personas diversas con afiliaciones y creencias diferentes que podrían entrar en conflicto.

e) No envíe noticias depresivas e imágenes pornográficas, esto es muy característico en grupos con integrantes jóvenes e inmaduros, recordar siempre esto.

f) No haga cuestionamiento ni preguntas personales a la administración ni a la Junta Directiva a través del grupo, escríbale en privado, ya que es de muy mal gusto y genera conflictos.

g) Cuando algún propietario salga del grupo, siempre debe procurarse que el mismo de una explicación anticipada referente a las causas que motivaron su salida, como son: la venta del apartamento, cambio de móvil, etc. También los administradores del grupo deben especificar el perfil de los nuevos integrantes para que sean conocidos por todos.

h) Es preferible que, los números de teléfonos agregados posean las fotos de los rostros de los propietariosy no logos de la empresa, ni otras imágenes, como hijos padres u otros parientes, ya que las imágenes se memorizan más que los números de teléfonos.

i) Finalmente, aconsejamos que en aquellos grupos de WhatsApp de condominios que poseen megaproyectos, deben dividirse por bloques e incluir grupos de voceros de bloques, porque según nuestra experiencia es más eficiente manejar grupos pequeños.