PREGUNTAS

¿El consumo del gas debe estar incluido en las cuotas de mantenimientos?

El consumo de gas no forma parte de las cuotas de mantenimiento.  De hecho, es recomendable que sea facturado por separado, ya sea prorrateado o determinado mediante consumo de medidores debido a que su consumo que puede variar en proporción a su uso individual.

¿Cuánto tiempo dura el efecto de una fumigación del área común del condominio?

Después de haber efectuado una fumigación es recomendable esperar un período mayor de 60 minutos (una hora) para recién abrir puertas y ventanas de forma tal que el ambiente se ventile, por eso es aconsejable esperar 60 minutos adicionales; es decir, un total de 2 horas, para poder ingresar nuevamente al ambiente fumigado, por el efecto del químico.

¿Por qué se deben fumigar con frecuencia las áreas comunes?

La fumigación es un tratamiento cuyo objetivo principal es la previsión y control de plagas basado en el uso de fumigantes. Un fumigante es un agente químico que, a temperatura y presiones normales se encuentran en forma gaseosa y que puede mantenerse a una concentración suficiente para eliminar insectos y plagas.

¿Con qué frecuencia se debe fumigar las áreas comunes de un condominio?

Una vez recuperado el control sanitario en un condominio, se recomienda efectuar un tratamiento preventivo que comprendan operativos mensuales de monitoreo.

¿Cómo resolver los problemas de filtraciones de las áreas comunes?

Antes de resolver cualquier problema de filtraciones de agua y techos, es aconsejable conocer previamente las causas, ya que la misma podría ser por mala instalación del impermeabilizante, roturas de tuberías o por capilaridad de los muros. Una vez se determinen las causas debe subcontratar un proveedor especializado para corregirlo.

¿Por qué hay que darles mantenimiento a los ascensores?

La falta de mantenimiento en los ascensores hace que se deterioren con mayor rapidez, cuando este no se realiza con frecuencia o las guías por donde se desplaza no son engrasadas de manera adecuada, la cabina podría quedarse atrancada, dando como resultado la posibilidad de que alguien pueda quedarse encerrado. Por esta razón, se deben revisar constantemente sus componentes, haciendo engrases, comprobando el estado del foso y de toda la maquinaria.

¿Qué hacer en caso de que el ascensor no quiera abrir sus puertas?

Lo primero que debemos hacer es que el personal que accidentalmente se haya quedado, motivarlo a que mantenga la calma y luego, hacer todo lo posible para que el personal de mantenimiento busque la llave de apertura manual en caso de emergencias.

¿Por qué los portones eléctricos se dañan con tanta frecuencia?

Los portones eléctricos como todos los equipos están sujetos a dañarse, recomendamos que se hagan mantenimientos preventivos, a fin de evitar averías que impidan su óptimo funcionamiento, como son: lubricación con la finalidad de evitar óxidos que provocan atajos.  También, se deben revisar periódicamente toda la tornillería para detectar si se deben hacer ajustes, evitar la sobrecarga de conductores eléctrico y limpiarlo constantemente.

¿Qué hacer cuando haya una fuga de gas?

La mala instalación de tuberías de gas, las roturas inesperadas, remodelaciones inadecuadas, monitoreos de personas no calificadas, todas estas causas pueden provocar fugas y escapes de gas que pueden poner el peligro la vida de los condóminos. En caso de que existan fugas inesperadas, es recomendable:  abrir las ventanas y contraventanas; retirar también las cortinas para que pueda circular la máxima corriente de aire posible; cerrar la llave general de paso del gas; asegurarse que los hornillos de la cocina están cerrados y si la llama piloto de tu caldera se ha apagado.  Después de tomar estas medidas preventivas, se debe constatar el personal calificado para hacer las correcciones de lugar.

¿Qué pasa si no existe una limpieza constante de las áreas comunes?

La limpieza y desinfección es fundamental no solo porque controla las fuentes de contaminación sino porque contribuye a la buena salud de las personas y mejora la imagen que damos al exterior.

¿No hay electricidad en el edificio? ¿Qué debo hacer?

Lo primero que se debe hacer cuando hay un fallo eléctrico, es seguir al pie de la letra la regla de oro que establece que “no se debe buscar tratar manualmente de solucionar el problema”, ya que si algo sale mal se pueden producir daños personales y materiales lamentables.  Luego, se debe contratar un experto eléctrico con la finalidad solucionar el problema y evitar que se produzcan daños mayores.

¿Con qué frecuencia se debe cortar el césped?

Teniendo en cuenta que se considera como altura normal del césped unos 5 cm, podemos determinar que se recomienda cortar el césped por lo menos una vez cada 10 días.  En caso de que la altura sea diferente, podría variar.

¿Cómo funciona la bomba de agua sumergible?

Una bomba sumergible empuja el agua a la superficie convirtiendo la energía rotatoria en energía cinética y energía de presión. Las bombas sumergibles son silenciosas, porque están bajo el agua y su cavitación nunca es un problema, pero es aconsejable que el agua sea monitoreada constantemente por lo menos 2 veces a la semana o cada vez que la cisterna sea reabastecida.

¿Cómo tratar el agua de uso común con cloro?

El método de cloración es un medio sencillo y eficaz para desinfectar el agua y hacerla potable, el cual consiste en introducir productos clorados (pastillas de cloro, lejía, etc.) en el agua con el objetivo de eliminar los microorganismos. Normalmente, tras un tiempo de actuación de unos 30 minutos el agua pasa a ser potable o apta para el consumo.

¿Son los condominios instituciones sin fines de lucro?

Los condominios, según las leyes fiscales de la República Dominicana, se consideran organización sin fines de lucro, el cual es un tipo de sociedad que se caracteriza porque los socios que la componen no buscan obtener beneficios o ganancias directas en sí.

¿Los condominios están obligados a presentar y pagar el Impuesto sobre la Renta?         

Como los condominios son instituciones sin fines de lucro, no son contribuyentes del Impuesto sobre la Renta y están exoneradas del pago de éste, amparado en lo establecido en el artículo 299 de la Ley 11-92 y el artículo 116 del Reglamento del título II del Código Tributario.

¿Cuáles son los requisitos para incorporación de Registro Nacional de Contribuyentes en condominios?

Para la incorporación del RNC en un condominio se requiere depositar en la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) las siguientes documentaciones:

1. El llenado y entrega del formulario de Declaración Jurada para el Registro y Actualización de Datos de Sociedades (RC-02) el cual debe ser completado, firmado y sellado, acompañado de sus anexos correspondientes.
2. Entregar copia de la Resolución emitida por el Tribunal Superior de Tierras para la autorización de condominios de acuerdo con la antigua ley 1542 sobre tierra, de fecha 11/10/1947.
3. Entregar copia de la Resolución emitida por la Dirección General de Mensura Catastral, para los condominios constituidos a partir de la ley 108-05 sobre registro inmobiliario.
4. Identificación y copias de las respectivas cédulas de identidad y electoral de la Junta Directiva.

Una vez estos requerimientos estén completados se deben depositar íntegramente en la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) para su posterior autorización.

¿Qué reportes están obligados a declarar mensualmente ante la DGII?

Los condominios como forman parte de las instituciones sin fines de lucro, están obligadas por la Ley 11-92 a  informar a la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), a través de la oficina virtual, la emisión de los reportes de compras y servicios adquiridos para el funcionamiento de sus operaciones (reporte 606); también deben emitir reportes de los aportes de los socios que exijan la emisión de facturas con crédito fiscal (607), ya que puede darse el caso de que uno de los propietarios requiera este tipo de factura con la finalidad de utilizar el gasto de mantenimiento como deducible; en cambio, los otros propietarios restantes deben emitir facturas de consumo, sin el ITBIS, ya que estas facturaciones están exentas del ITBIS, debido a que sus actividades están incluidas entre los “Servicios de electricidad, agua y recogida de basura”, amparado en lo establecido en el artículo 344 referente a  Servicios Exentos (Modificado por la Ley No. 253-12, de fecha 09 de noviembre del 2012) y además, por lo establecido en el Artículo 3, numeral 6, Párrafo sobre el Reglamento 293-11 para aplicación del Título III del ITBIS del 12 de mayo del 2011.

¿Están obligados a presentar y retener el Impuesto sobre la Renta los condominios?

Así es, aunque no son contribuyentes directos del Impuesto sobre la Renta, si son agentes de retención del referido impuesto, tal y como está establecido en el artículo 310 de la Ley 11-92, el cual establece que están en el deber de informar, retener y pagar el Impuesto sobre la Renta de terceros.  También, la Ley 11-92 en su Artículo 311 faculta a los condominios a entregar las pruebas de la retención efectuada y finalmente, en el Artículo 312, los obliga a hacer declaraciones mensuales en los formularios exigido como lo es el IR-17, a más tardar el día 10 de cada mes.

¿Está obligados a pagar ITBIS?

Hay que hacer una clara distinción entre los que son los contribuyentes exentos y las operaciones exentas, las operaciones exentas del ITBIS están claramente establecidas en los artículos 343 y 344 del Código Tributario (Ley 11-92); en cambio, entre las personas exentas no se incluyen los condominios; de ahí que las facturaciones de bienes y servicios en los condominios si corresponden a productos y servicios gravados, se debe transparentar el ITBIS; es obvio, porque lo que están exentos son los bienes y servicios y no las instituciones, a excepción de las zonas francas y los consulados radicados en la República Dominicana. Ahora bien, este tipo de empresas están en el deber de hacer la retención del ITBIS a terceros, que no son más que servicios prestados provenientes a personas físicas, personas jurídicas o negocio de único dueño, que deben retener la proporción correspondiente basado en lo establecido en los artículos 336 del Código Tributario (Ley 11-92) y Artículo 25, Párrafo V, del Reglamento del Título III del ITBIS y las diversas normas que se han aprobados recientemente, como son: las más conocidas la Normas 2-05, 7-07, 7-09, etc.

¿Cuál es el formulario de declaración jurada anual que deben presentar los condominios?

El artículo 32 del mismo reglamento, exige que las empresas sin fines de lucro deben cumplir con normativas fiscales, entre las cuales se menciona en el numeral 5) que establece que “a más tardar el 15 de marzo de cada año, las referidas entidades deberán informar a la Administración de las donaciones recibidas en el año anterior, incluyendo la relación de los donantes, los montos y bienes donados”. Los condominios como instituciones sin fines de lucro presentan el manejo de su prepuesto anual en un formulario de declaración denominado ISFL‐01, el cual contiene dos (2) anexos, tal y como describimos a continuación:

1. La declaración jurada para instituciones sin fines de lucro (ISFL‐01),
2. Los anexos que detallan ingresos (ISFL‐A) y
3. Los anexos que detallan los egresos (ISFL‐B).

¿Puede la administración autorizar el cierre del gas, planta eléctrica y uso de áreas comunes a propietarios que no están al día en el pago de sus cuotas?

Si, siempre y cuando este establecido por asamblea de condóminos debidamente legalizada, el corte o suspensión de servicios comunes; tales como: consumo gas, uso de planta eléctrica y el uso de gimnasio y piscina, se podría suspender como mecanismo de cobro compulsivo.

¿Puede un propietario perder su propiedad por incumplimiento en el pago de sus cuotas?

En última instancia, se puede recurrir al artículo 18 de la ley 5038 sobre Ley de Condominios, que indica la posibilidad de “inscribir el privilegio en Registro de Títulos”.  Esto quiere decir que la ley ampara al consorcio de propietarios del condominio para que, de ser necesario, le sea ejecutada la propiedad al deudor.  Para esto recomendamos buscar la asesoría legal de expertos en derecho inmobiliario.

¿Puede hacerse la inscripción de privilegio en Registro de Títulos sin la aprobación de los condóminos?

Para que una inscripción de privilegio sea válida es necesario que por lo menos 50 más 1 de los propietarios hayan aprobado en asamblea, su intención de proceder con la inscripción, sin la existencia de una asamblea de aprobación no es posible iniciar la inscripción de privilegio.

¿Qué tiempo promedio puede durar entre la inscripción del privilegio y el cobro efectivo por incumplimiento de pago?

Es imposible predecir el tiempo que transcurre entre la inscripción del privilegio y el cobro, ya que una vez que se inscribe el privilegio su ejecución queda sujeta a los plazos y procedimiento del embargo inmobiliario ordinario, y son muchos los incidentes legales que permiten al deudor entorpecer el proceso.

¿Qué mecanismos de gestión se pueden utilizar para evitar el incumplimiento por la falta de pago?

Usualmente, el incumplimiento es motivado por la falta de transparencia en el manejo de los fondos, cuando no hay confianza en el manejo adecuado del presupuesto y existe una mala gestión administrativa, especialmente cuando estos son manejados por los mismos propietarios y no contratan los servicios de una empresa externa. Entre los mecanismos de gestiones de cobros podemos mencionar las siguientes:  las llamadas telefónicas, el envió de notificaciones, el envío de estados de cuentas, los reportes a los socios del condominio del saldo de cuentas por cobrar, las notificaciones de suspensión de servicios, la subcontratación de abogados externos, etc.

¿Pueden aprobarse multas o recargos por mora por incumplimiento de pago?

Después de la suspensión de los servicios comunes, la aplicación de multas y recargos por mora son los dos principales mecanismos por excelencia reducen significativamente las cuentas incobrables en los condominios.  Ahora bien, ambas deben estar aprobadas mediante asamblea de propietarios.

¿Puede la junta directiva de un condominio prohibir el acceso a un residente porque este no está al día en el pago de sus cuotas?

El Artículo 544 del Código Civil de la República Dominicana establece que la “propiedad es el derecho de gozar y disponer de las cosas del modo más absoluto, con tal de que no se haga de ellas un uso prohibido por la leyes y reglamento”. En ese mismo tenor la Constitución de la República Dominicana, establece en su Artículo 51 que: “el Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad…, toda persona tiene derecho al goce, disfrute y disposición de sus bienes”.  Por lo que prohibirle la entrada no solo es ilegal sino también inconstitucional. Lo que puede hacer es imponer las sanciones que establece la asamblea, como son: la suspensión de los servicios o la inscripción de privilegios, pero, jamás impedirle el acceso a su inmueble.

¿Puede la junta directiva acudir a los tribunales a inscribir una hipoteca por incumplimiento de pago de cuotas?

La Junta Directiva amparada en lo establecido en la Ley 5038 sobre condominios establece que pueden acudir al tribunal de jurisdicción original e interponer una demanda en cobro de cuotas vencidas pero existe una vía más rápida que es la inscripción de privilegio en virtud de que se convierte en titulo ejecutorio y con una demanda ante tribunales el proceso se puede extender más, ya que primero iría al tribunal a esperar una sentencia para luego inscribir su hipoteca y volver nuevamente a ejecutar esta por ante el tribunal una vez agotados los procedimientos. Ahora, lo más recomendable es que la misma apodere un abogado especialista en condominios para ejecutar el proceso y evitar conflicto entre las partes.

¿Las deudas antiguas heredadas por un nuevo propietario deben ser pagadas?

Es bueno aclarar, que las deudas en un régimen de propiedad son del inmueble y no del propietario, tanto el nuevo como el antiguo propietario son responsables solidarios al cumplimiento del pago, por lo que la suspensión de servicios debe mantenerse hasta tanto no se cumplan con los compromisos de pago.

¿Los inmuebles desocupados están en la obligación de pagar cuotas de mantenimiento?

Claro que sí, el hecho de que un inmueble está desocupado no implica que no esté en la obligación de cumplir con sus compromisos de pagos, tanto ordinarios como extraordinarias.   Es obvio, que los gastos comunes propios del consumo individual están directamente relacionados con la ocupación, como son: el consumo de agua, gas, basura, etc., porque se debe establecer en asamblea que proporción no incluida en la cuota debe aprobarse en caso de que no se pueda determinar, la cual podría variar por decisiones de los condóminos.

¿Si la empresa constructora del condominio posee inmuebles en ventas está en la obligación de cumplir con el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias?

Si, cuando la constructora es un inmueble que aún no ha vendido y se encuentra desocupado tiene los mismos derechos y obligaciones que los demás condóminos, por lo que está en la obligación de cumplir con todos sus compromisos de pago de cuotas ordinarias y extraordinarias, excepto aquellas cuotas que tienen que ver con el consumo directo que está relacionada con la ocupación como es el caso del consumo del gas.

¿Qué es una asamblea de condóminos?

La Asamblea de Condóminos, es el órgano supremo en la administración de un condominio, la misma es conformada por los propietarios o titulares quienes deben de reunirse por lo menos una vez al año.

¿Cuándo es válida la celebración de una asamblea?

Para que una asamblea sea válida deben ser convocada previamente por el administrador del condominio por lo menos con 15 días de anticipación y debe estar aprobada por el 50% más 1 u otra modalidad de aprobación del voto que se establezcan el régimen de condominios.

¿Cuándo una asamblea es ilegítima?

Cuando su aprobación no contó con los votos mayoritarios; es decir, la mitad más uno o cuando ésta viole lo establecido en el Régimen de Condominios.

¿Qué es una asamblea de propietarios?

La Asamblea de Propietarios es el máximo órgano de la copropiedad donde todos los propietarios de los inmuebles que la conforman se reúnen para revisar y aprobar las contrataciones, los presupuestos y reglas que se implementarán para el buen funcionamiento de las áreas comunes.

¿Pueden los propietarios modificar en asamblea lo contenido en los estatutos?

Si, la forma de modificar los estatutos se establece en el reglamento y generalmente es atribución de la Asamblea General Ordinaria.

¿Para que sea válida una asamblea debe estar acompañada de un Abogado Notario?

Las resoluciones que contiene el Acta de Asamblea son válidas si fueron aprobadas por la mayoría o la totalidad de condóminos, todo va a depender de lo que estipule el reglamento, la presencia del notario es para certificar la firma de los asistentes a la asamblea.

¿La Junta Directiva de un condominio puede incrementar la cuota de mantenimiento sin una asamblea?

No, como ya se ha establecido esto solo puede hacerlo el Consorcio de Propietarios por el voto mayoritario de los condóminos, a menos de que excepcionalmente el reglamento se modifique y se le de atribuciones a la junta o a su administrador para tomar este tipo de decisiones.

¿Puede un representante del propietario firmar en la asamblea?

Si, siempre y cuando se cumplan los requisitos legales, para esto es necesario un poder en el que se haga constar cuales son las facultades del apoderado y sobre cuáles puntos del orden del día pueden votar.

¿Cuándo el voto es válido en una asamblea?

Cuando ha sido otorgado por una persona con calidad para ello, un propietario o su representante.

¿Puede delegar el voto de un propietario sobre otro propietario?

Si, siempre y cuando sea su elección y el propietario sobre el cual se delegue este de acuerdo.

¿Diferencias entre una reunión y una asamblea?

La asamblea es el organismo máximo de dirección de un condominio, y para que sea válida deben cumplirse con los requisitos exigidos en el reglamento; en cambio, una reunión es algo informal en la que se comparten opiniones que pueden contribuir al buen funcionamiento del condominio, pero no pueden utilizarse para tomar decisiones que afecten el bien común.

¿Diferencias entre asamblea ordinaria y extraordinaria?

Las asambleas ordinarias se realizan por lo menos una vez al año y las extraordinarias cuando exista algún asunto de urgencia o de fuerza mayor.

¿Puede hacerse una remodelación o modificación del área común sin una debida asamblea?

No, las decisiones de esta naturaleza deben ser tomadas en asambleas por la totalidad de los condóminos.

¿Son empleados domésticos los trabajadores de un condominio?

El Artículo 258 del Código de Trabajo establece que “no son domésticos los trabajadores al servicio del consorcio de propietarios de un condominio”.

¿Cómo se le debe pagar el día completo a las personas que trabajan como conserje o seguridad en un condominio en caso de ser un día feriado?

Se les paga igual que a un empleado al servicio de una empresa; es decir, su salario aumentado en un cien por ciento (100%).

Si queremos cancelar a un personal de seguridad ¿debemos pagarle sus derechos adquiridos y sus prestaciones laborales?

Sí, hay que pagarles sus prestaciones laborales (Preaviso y Cesantía) y sus derechos adquiridos (Vacaciones y Salario de Navidad), debido a que no son domésticos en virtud del Código de Trabajo en su Artículo 258.

¿Hay que inscribir al trabajador del condominio en la Tesorería de la Seguridad Social (TSS) y proveerle de un Seguro Médico?

Si, hay que hacerlo, porque son empleados normales, ya que tienen el mismo derecho de un asalariado normal y hay que tratarlos como tal.

¿Cuál es el salario mínimo en los condominios?

En cuanto al salario mínimo de los Condominios, entendemos que debe sujetarse a la Resolución No. 06/2015, emitida por el Ministerio de Trabajo, la cual establece “la Tarifa de salario mínimo nacional para los trabajadores que prestan servicios en asociaciones incorporadas sin fines de lucro, dedicadas a la prestación de servicios de salud, rehabilitación y educación de personas con discapacidad y de servicios a terceros en condiciones de gratuidad”.  El monto se establece mediante resolución del Ministerio de Trabajo, el cual para el año 2019 es de ONCE MIL QUINIENTOS PESOS DOMINICANOS CON CERO CENTAVOS (RD$11,500.00) mensuales.

¿Se le deben pagar bonificaciones a los empleados de los condominios?

No, porque un condominio no genera beneficios a ser una entidad sin fines de lucro, por lo que no genera beneficios, pero esto no implica que se hagan aportes e incentivos a los trabajadores, siempre y cuando estén debidamente aprobados por asamblea.

¿En caso de que el empleado de un condominio trabaje horas extra, hay que pagárselas?

Sí, porque ellos tienen los mismos derechos que un trabajador en ocasión de las disposiciones del Código de Trabajo y sus normas complementarias.

En caso de que un empleado de un condominio trabaje 24 horas y descanse el día siguiente ¿Cómo debe considerarse valida o licita este tipo de jornada en materia laboral?

La Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana, se ha expresado al respecto estableciendo que a partir de las 8 horas la empresa debe pagar el valor de estas con sobreprecio. Como los condominios no son empresas lucrativas, ni sus empleados son trabajadores domésticos, es aconsejable que en este caso se deban llegar acuerdos por escrito con el trabajador, ya sea pagándole el día en ciento por ciento o aumentando su salario como compensación salarial.